Rabu, 18 Juli 2012

Kertas Kerja Wajib (KKW) BPS Pertamina 2011









TINJAUAN HUKUM ATAS OPTIMALISASI ASET YANG BERMASALAH (CONTOH: KASUS TANAH PLUMPANG)



OLEH:
PRADANA WIRABUANA- 15/BPS-LEGAL/2011
Jurusan : LEGAL










PERTAMINA LEARNING CENTER (PLC)
BIMBINGAN PROFESI SARJANA PT PERTAMINA TAHUN 2011
Jakarta, 1 Agustus 2011 – 31 Juli 2012


 


KATA PENGANTAR



Bismillahirrohmanirrohim, Assalamu’alaikum Wr. Wb.
Alhamdulillah wa syukurillah, segala puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan hidayah-nya sehingga penulis dapat menyelesaikan Kertas Kerja Wajib yang berjudul “Tinjauan Hukum Atas Optimalisasi Aset yang Bermasalah”, ini sesuai dengan waktu yang telah ditetapkan, sebagai salah satu syarat kelulusan pada program Bimbingan Profesi Sarjana PT. Pertamina (Persero) tahun 2011.
Pada kesempatan Penulis ingin mengucapkan terima kasih kepada semua pihak yang telah membantu baik secara langsung maupun tidak langsung sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan Kertas Kerja Wajib ini, antara lain kepada:
1.         Direksi  dan  jajaran  manajemen  serta  seluruh  staff  PT Pertamina  (Persero).
2.         Vice President Pertamina Learning Center dan jajaran manajemen beserta seluruh staff.
3.         Bapak Ida Bagus Dwijaksara  selaku   pembimbing   KKW,   atas   bimbingan,   ilmu   dan kesabarannya dalam penyusunan Kertas Kerja Wajib ini.
4.         Ibu, Bapak, adik, dan teman dekat  atas  support  dan semangat yang diberikan selama penulis menjalani program BPS.
5.         Teman-teman BPS LEGAL-2011 atas kebersamaan dan semangat yang diberikan selama menjalani program BPS.
6.         Semua pihak yang telah membantu yang tidak bisa penulis sebutkan satu persatu.
Penulis mohon maaf bila terdapat kekurangan, untuk itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang membangun dari semua pihak.
Akhirnya  penulis  hanya  bisa  berharap  semoga  Kertas  Kerja  Wajib  ini  dapat bermanfaat khususnya bagi penulis sendiri dan bagi pihak-pihak terkait pada umumnya. Mari kita bangun PT.Pertamina (Persero)  menjadi perusahaan World Class Company. Wassalamualaikum Wr. Wb.



                                                                                    Jakarta , 01 Juni 2012




                                                                                         Pradana Wirabuana





KATA PENGANTAR....................................................
i
DAFTAR ISI............................................................................
ii
RINGKASAN..........................................................................
iv
BAB 1
PENDAHULUAN


1.1 Latar Belakang.....................................................................

1
1.2 Ruang Lingkup.....................................................................
2
1.3 Maksud dan Tujuan..............................................................
2
1.4 Metode Pendekatan...............................................................
2

1.5 Sistematika Penulisan...........................................................
3


BAB II
IDENTIFIKASI MASALAH


2.1 Deskripsi Keadaan dan Gejala Permasalahan.......................
4
2.2 Perumusan Masalah..............................................................
5


BAB III 
PEMBAHASAN MASALAH


3.1 Penyelesaian Atas Optimalisasi Aset yang dalam Keadaan yang
      Bermasalah............................................................................
6
      3.1.1Tinjauan Hukum............................................................
6
      3.1.1.1   Hukum Kontrak.......................................................
8
      3.1.1.2  Asas hukum perjanjian dalam perancangan   kontrak
9
3.2 Bentuk Optimalisasi Aset Yang Dapat Dilakukan.................
13
3.4 Alur Proses Optimalisasi Aset................................................
17




BAB IV  PENUTUP


4.1 Kesimpulan...........................................................................
20
4.2 Saran-Saran...........................................................................
20

DAFTAR PUSTAKA





RINGKASAN

Banyaknya aset yang dimiliki Pertamina membuat Pertamina harus bekerja ”Extra” dikarenakan sebagian aset tersebut masih dalam kondisi idle atau belum dioptimalkan dan bahkan banyak permasalahan yang terjadi pada aset Pertamina seperti, tanah yang belum bersertifikat (Non Clear), tanah yang tidak dikuasai secara fisik oleh Pertamina (Non Free), adanya klaim dari pihak ketiga, diduki oleh Penghuni Tanpa Hak dan adanya gugatan di pengadilan, salah satu contohnya adalah tanah yang berada di kawasan Plumpang – jakarta utara yang sudah ditempati oleh warga sejak lama, hal ini membuat Direksi / Manajemen ingin segera menyelesaikan permasalahan tersebut dikarenakan dapat mengganggu bisnis dan citra Pertamina, tetapi permasalahan yang sudah berlarut-larut ini menjadi perkara yang sulit untuk diselesaikan, berangkat dari hal tersebut banyak metode penyelesaian yang sudah ditempuh.
Dalam penulisan Kertas Kerja Wajib ini penulis ingin menjabarkan bagaimana tinjauan hukum atas permasalahan aset/tanah yang dalam keadaan bermasalah untuk dapat dioptimalisasikan sehingga memberikan keuntungan buat Pertamina. Terutama dari segi tinjauan hukumnya yang berupa teori-teori yang bersifat normatif dan metode optimalisasi aset yang dapat di implementasikan oleh Pertamina. Semoga dengan sedikit sumbangan dari tulisan ini dapat menyelesaikan permasalahan aset yang dimiliki oleh Pertamina.







BAB I
PENDAHULUAN

1.1        Latar Belakang Masalah
          BUMN pada umumnya ataupun perusahaan besar lain memilki aset yang banyak, namun seringkali mengalami permasalahan dalam hal pengelolaannya. Hal ini disebabkan oleh banyaknya aset yang tersebar luas, sehingga tidak dapat dikontrol dengan baik. Selain itu, saat ini masih sedikit sekali BUMN yang memilki tenaga ahli dalam hal pengelolaan aset. Keadaan seperti ini tentunya menyebabkan banyak aset yang menganggur. BUMN biasanya lebih fokus pada pengelolaan aset yang memang terkonsentrasi pada bidang usaha mereka, sedangkan aset lain yang kurang mendukung produksi kurang dikelola. Karena hal seperti ini, menyebabkan BUMN yang kehilangan asetnya karena diklaim oleh pihak lain. Dan di saat seperti itu, BUMN mulai sibuk mengurusi asetnya.
Hal yang sama terjadi pada Pertamina yang notabene merupakan BUMN dengan aset jumlahnya banyak dan tersebar di seluruh wilayah Indonesia. Aset tersebut biasanya berupa tanah dan bangunan baik yang berada di kantor pusat maupun di berbagai unit operasi. Sekadar gambaran, dari Data yang diperoleh bahwa untuk Aktiva Tetap dalam Neraca Pembukaan PT Pertamina (Persero) berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 23 Tahun 2008 adalah sebesar Rp 73 triliun lebih.[1] Terkait dengan aset-aset Pertamina diatas masalah yang  harus segera dibenahi adalah masalah optimalisasi aset properti yang belum berjalan dengan baik. Dari aset yang sudah resmi milik Pertamina pun, masih banyak aset harus dibenahi.[2] Di luar aset operasi (AO) yang merupakan aset yang dipergunakan dalam kegiatan operasional perusahaan yang dipakai secara berkelanjutan dan dipakai pada masa datang, Pertamina masih harus memaksimalkan pendayagunaan aset penunjang usaha (APU) yaitu Aset Non Operasi berupa tanah dan bangunan termasuk fasilitas dan peralatan pendukungnya yang menunjang operasional Perusahaan yang banyak tersebar di berbagai tempat. Banyak aset penunjang usaha yang non inti yang menganggur (idle), sehingga tidak menghasilkan pendapatan bagi Pertamina, aset ini justru menjadi beban dan membutuhkan biaya  untuk pemeliharaan, pajak, dan lain-lain.

1.2        Ruang Lingkup
       Penulisan Kertas Kerja Wajib (KKW) akan dibatasi pada pembahasan permasalahan dari aspek hukum perjanjian/keperdataan sehubungan dengan Optimalisasi Aset yang bermasalah (dalam hal ini aset yang bermasalah adalah aset yang ditempati oleh Penghuni Tanpa Hak (PTH) dan klaim pihak ketiga bukan aset yang sedang digugat di pengadilan) dengan contoh kasus tanah plumpang dan cara optimalisasinya.

1.3   Maksud dan Tujuan Penulisan
Maksud penulisan KKW ini adalah untuk memenuhi syarat wajib dalam pendidikan Bimbingan Profesi Sarjana (BPS) Hukum Pertamina tahun 2011. Sedangkan tujuan penulisan  laporan  adalah penulis ingin mengetahui  mengenai bagaimana cara mengoptimalisasikan aset yang sedang dalam keadaan bermasalah yang berupa Klaim Pihak ketiga, Penghuni Tanpa Hak namun tidak dalam sengketa di Pengadilan.

1.4        Metode Pendekatan
Metode pendekatan yang digunakan dalam penulisan KKW ini adalah pendekatan hukum normatif yaitu pendekatan penelitian dengan menganalisa permasalahan dari segi hukum dengan mendasarkan pada peraturan-peraturan hukum dan dokumen-dokumen yang berkaitan dengan  topik permasalahan. Jenis data yang digunakan adalah data sekunder merupakan sumber data penelitian yang diperoleh peneliti secara tidak langsung melalui media perantara (diperoleh dan dicatat oleh pihak lain). Data sekunder umumnya berupa bukti, catatan atau laporan historis yang telah tersusun dalam arsip (data dokumenter), data sekunder yaitu dari penelusuran terhadap peraturan perundang-undangan Republik Indonesia, literatur-literatur, arsip-arsip dan buku-buku yang menunjang penulisan KKW ini.

1.5        Sistematika Penulisan
Sistematika penulisan KKW ini adalah sebagai berikut :
Bab I    : Pendahuluan. Terdiri dari  latar belakang masalah, ruang lingkup, maksud dan tujuan penulisan, metode pendekatan, sistematika penulisan dan definisi.
Bab II    : Identifikasi Permasalahan. Terdiri dari deskripsi keadaan dan gejala permasalahan serta perumusan pokok permasalahan.
Bab III     : Pembahasan Masalah. Terdiri dari upaya-upaya yang dapat dilakukan Pertamina dalam mengoptimalisasikan Aset tersebut, untuk menghindari kerugian yang lebih besar sehubungan dengan permasalahan hukum ini.
Bab IV    : Penutup. Terdiri dari kesimpulan dan saran-saran

















BAB II
IDENTIFIKASI  PERMASALAHAN

2.1        Deskripsi Keadaan dan Gejala Permasalahan
        Status tanah yang dimiliki Pertamina saat ini dapat dikategorikan menjadi beberapa bagian seperti : free and clear (memiliki sertifikat dan lahan dikuasai oleh Pertamina), non free and clear (tidak memiliki sertifikat tetapi fisik dikuasai penuh), free and non clear (tidak memiliki sertifikat dan tetapi fisik dikuasai penuh), dan yang terakhir adalah non free and non clear (tidak memiliki sertifikat dan fisik tidak dikuasai penuh). Dari jumlah luas total lahan yang dimiliki Pertamina (120.843.181 M2) sebagian besar (51.437.308 M2) merupakan lahan yang non free and non clear, sehingga perlu dikelola dengan baik sebab tanah tersebut merupakan harta kekayaan Pertamina.[3]
          Dalam tulisan ini penulis akan memberikan contoh tanah yang bermasalah yang cocok untuk dioptimalisasi adalah tanah  Plumpang yang  sudah bermasalah sejak lama terkait dengan adanya Penghuni Tanpa Hak dan Klaim dari Pihak Ketiga dan bagaimana optimalisasi tanah tersebut, Tanah Plumpang yang dibeli oleh Pertamina dari PT Mastraco berdasarkan Akta Pelepasan Hak atas Tanah (APHT) yang dibuat Notaris Januar Hamid yang terdiri dari beberapa akta yaitu : 1.Akta No 15, tanggal 30 Mei 1969 seluas 462.065 M (45 Ha), 2.Akta No 6 tanggal 17 April 1969 seluas 410.571 (41 Ha), 3.Akta No 10, tanggal 24 September 1969 seluas 470.000 M2 (47 Ha), 4.Akta No 2 tanggal 8 April 1970 seluas 280.000 M2 (28 Ha), 5.Akta No 5 tanggal 25 Nopember 1970 seluas 300.000 M2 (30 Ha), semua akta tersebut digabung menjadi satu akta yaitu akta perubahan No.36 tanggal 8 April menjadi seluas 1.534.510 M2 (153 Ha). Dari luas total 153 Ha tersebut hanya sekitar 40 % (62 Ha) yang dikuasai oleh Pertamina yang dipergunakan untuk, Depot BBM, LPG Filling Plant,  Gudang pelumas, Gedung Arsip, Eks Elnusa Petrofin, selebihnya dikuasai oleh Penghuni Tanpa Hak (PTH)  yang terdiri dari 3 kelurahan dan 2 kecamatan, terdapat 35.000 Jiwa yang tinggal di tanah tersebut.[4]
            Saat ini tantangan terbesarnya adalah bagaimana untuk dapat mengoptimalisasikan tanah tersebut ditengah permasalahan yang terjadi seperti klaim dari pihak ketiga dan penghuni tanpa hak sehingga memberikan keutungan untuk perusahaan dikarenakan tidak semua perusahaan / pengusaha yang ingin bekerja sama dengan tanah yang sedang bermasalah / bersengketa, padahal bila ditinjau dari segi keuntungan bisnisnya tanah tersebut terletak di lokasi yang sangat strategis dan sangat menguntungkan apabila di optimalkan penggunaannya.

2.2 Perumusan Pokok Permasalahan
Berdasarkan uraian di atas, penulis merumuskan pokok permasalahan yang akan dibahas, yaitu:
1.      Apakah aset yang bermasalah dapat di optimalisasikan?
2.       Bagaimanakah bentuk optimalisasi yang dapat dilakukan?






BAB III
PEMBAHASAN MASALAH

3.1  Penyelesaian Atas Optimalisasi Aset Bermasalah
       SK No.Kpts-72/C00000/2008-S0 tentang Optimalisasi Aset Penunjang Usaha, mengatur Prinsip-prinsip yang harus dilaksanakan dalam mengoptimalisasikan aset, yaitu:
1.      Efektif, berarti harus sesuai dengan kebutuhan yang telah ditetapkan dan dapat memberikan manfaat yang sebesar besarnya sesuai dengan sasaran yang ditetapkan oleh perusahaan.
2.      Efisien, berarti diusahakan dengan menggunakan dana, daya, dan fasilitas yang sekecil kecilnya, untuk mencapai sasaran yang ditetapkan dalam waktu yang sesingkat singkatnya dan dapat dipertanggungjawabkan.
3.      Kompetitif, berarti harus dilakukan melalui seleksi dan persaingan yang sehat diantara mitra.
4.      Transparan, proses pemilihan mitra kerjasama optimalisasi Aset Penujang Usaha  (APU) secara terbuka.

Selain itu juga optimalisasi aset mempunyai tujuan untuk:[5]
1.      meningkatkan nilai ekonomi aset
2.      menghasilkan dan meningkatkan pendapatan atas aset
3.      meningkatkan status kepemilikan serta penguasaan aset
4.      mengurangi beban biaya Perusahaan (Cost Saving)
5.      menyediakan layanan properti kepada perusahaan

3.1.1. Tinjauan Hukum
         Manusia adalah makhluk sosial manusia yang selalu berhubungan dengan  sesama. Interaksi yang terjalin dalam komunikasi tersebut tidak hanya berdimensi kemanusiaan dan sosial budaya, namun juga menyangkut aspek hukum, termasuk hubungan keperdataan. Untuk melindungi kepentingannya dalam hubungan bisnis maka biasanya dituangkan dalam perjanjian.
          Perjanjian diatur dalam Buku III KUH Perdata, yang dalam bahasa Belanda disebut dengan Verbintenis yang diterjemahkan berbeda-beda dalam kepustakaan hukum indonesia. Ada yang menterjemahkan dengan “Perutangan”, “Perjanjian”, atau “Perikatan”.[6] Istilah perjanjian tersebut dalam kalangan bisnis dan dunia usaha lainnya sering disebut dengan kontrak.  menurut pasal 1313 KUH Perdata, perjanjian adalah suatu perbuatan dimana satu orang atau lebih mengikatkan diri  terhadap satu orang atau lebih. Pengertian ini menimbulkan kritik dari banyak ahli hukum, karena menimbulkan penafsiran bahwa perjanjian tersebut yang bersifat sepihak, padahal dalam perjanjian harus terdapat interaksi aktif yang bersifat timbal balik antara kedua belah pihak untuk melaksanakan hak dan kewajiban masing-masing. Untuk itu secara sederhana perjanjian dapat dirumuskan sebagai sebuah perbuatan dimana kedua belah pihak sepakat untuk saling mengikatkan diri satu sama lain.[7]
Kapan sebenarnya perjanjian tersebut timbul dan mengikat para pihak? Menurut Pasal 1320 KUH Perdata perjanjian harus memenuhi 4 syarat agar memiliki kekuatan hukum dan mengikat para pihak yang membuatnya. Hal tersebut adalah:
1.      Kesepakatan para pihak
2.      Kecakapan untuk membuat perikatan (misalnya; cukup umur, tidak dibawah pengampuan, dll.)
3.      Menyangkut hal tertentu.
4.      Adanya kausa yang halal.
        Akibat timbulnya perjanjian tersebut, maka para pihak terikat didalamnya dan dituntut untuk melaksanakannya dengan baik layaknya undang-undang bagi mereka. Hal ini dinyatakan Pasal 1338 KUHPerdata, yaitu:
1.      Perjanjian yang dibuat oleh para pihak secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.
2.      Perjanjian yang telah dibuat tidak dapat ditarik kembali kecuali adanya kesepakatan dari para pihak atau karena adanya alasan yang dibenarkan oleh undang-undang.
3.      Perjanjian harus dibuat dengan itikad baik.
        Ketentuan yang ada dalam Pasal 1338 KUH Perdata memuat asas-asas dan prinsip kebebasan berkontrak untuk membuat kontrak dan perjanjian. Dalam hukum perdata pada dasarnya setiap orang diberi kebebasan untuk membuat perjanjian baik dari segi bentuk maupun muatan, selama tidak melanggar ketentuan perundang undangan, kesusilaan, kepatutan dalam masyarakat.
         Setelah perjanjian timbul dan mengikat para pihak, hal yang menjadi perhatian selanjutnya adalah tentang pelaksanaan perjanjian itu sendiri. Selama kerap timbul permasalahan bagaimana jika salah satu pihak tidak melaksanakan ketentuan yang dinyatakan dalam perjanjian dan apa yang seharusnya dilakukan jika hal tersebut terjadi, menurut KUH Perdata, bila salah satu pihak tidak menjalankan, tidak memenuhi kewajiban sebagaimana yang tertuang dalam perjanjian ataupun telah memenuhi kewajibannya namun tidak sebagaimana yang ditentukan, maka perbuatan tersebut dikategorikan sebagai wanprestasi.

3.1.1.1  Hukum Kontrak
          Dalam Pasal 1338 KUH Perdata disebutkan bahwa adanya kebebasan para pihak dalam menentukan hal-hal apa saja yang ingin dituangkan di dalam kontrak atau dikenal dengan asas kebebasan berkontrak. Asas Kebebasan Berkontrak (Party Autonomy atau Freedom of Contract), hingga saat ini tetap menjadi asas penting dalam sistem hukum perjanjian baik dalam sistem civil law system, common law sytem maupun dalam sistem hukum lainnya. Hal ini dikarenakan, asas kebebasan berkontrak merupakan suatu asas yang bersifat universal berlaku di semua Negara.[8]
           Di samping itu asas kebebasan berkontrak sebagai perwujudan atas pengakuan hak asasi manusia. Kebebasan berkontrak hanya dapat mencapai keadilan jika para pihak memiliki bargaining power yang seimbang. Faktanya kedudukan para pihak dalam perjanjian sering kali tidak seimbang sehingga dimungkinkan sekali pihak yang punya kedudukan yang lemah pada suatu perjanjian akan dirugikan. Melihat hal tersebut dalam perkembangannya penerapan asas kebebasan berkontrak pada perjanjian dibatasi pemberlakuannya, oleh negara dengan peraturan-peraturan perundang-undangannya dan oleh hakim pengadilan dengan melalui putusan-putusannya serta praktek praktek kebutuhan kegiatan ekonomi masyarakat. Hal ini dikarenakan asumsi yang berkembang adalah bahwa memegang teguh ajaran asas kebebasan berkontrak secara mutlak dapat menyebabkan dan melahirkan ketidakadilan dalam suatu perjanjian.

3.1.1.2  Asas-asas hukum perjanjian dalam perancangan kontrak
           Sebagaimana dikemukakan oleh Subekti bahwa suatu azas adalah suatu dasar yang mendukung adanya suatu sistem. Setiap sistem mengadung beberapa azas yang menjadi pedoman dalam pembentukan dan dapat dikatakan bahwa suatu sistem tidak terlepas dari azas-azas yang mendukungnya.[9] Dengan mengemukakan azas akan diperoleh suatu keseragaman hukum atau paling tidak akan diperoleh bentuk dasar dari berlakunya suatu sistem, menurut Nieuwenhuis seperti yang dikutip oleh Hendry Panggabean bahwa hubungan fungsional azas hukum dengan peraturan adalah bahwa azas-azas hukum itu berfungsi sebagai pembangun-pembangun sistem, karena azas-azas itu bukan hanya mempengaruhi hukum positif, tetapi juga dalam banyak keadaan menciptakan suatu sistem baru.[10]
Dalam perancangan Kontrak ada Asas-asas Hukum yang dapat diterapkan:[11]
a)      Asas Kebebasan Berkontrak (Freedom of Contract) Kebebasan untuk membuat perjanjian yang meliputi:
     Kebebasan untuk menentukan kehendak untuk menutup atau tidak menutup perjanjian;
     Kebebasan untuk memilih dengan pihak mana akan ditutup suatu perjanjian;
     Kebebasan untuk menetapkan isi perjanjian;
     Kebebasan untuk menetapkan bentuk perjanjian;
     Kebebasan untuk menetapkan cara penutupan perjanjian;
     Asas ini tercantum di dalam pasal 1338 KUH Perdata.

b)    Asas Konsensualitas (Consensus)
·                     Kesepakatan para pihak yang membuat perjanjian, yang ditandai dengan apa yang dikehendaki pihak yang satu juga dikehendaki oleh pihak lainnya.
·                     Asas ini tercantum di dalam Pasal 1320 KUH Perdata.
·                     Konsensus ini tidak ada bila terdapat 3 (tiga) hal (Pasal 1321 KUH Perdata) yaitu:
·                     Paksaan (dwang);
·                     Kekhilafan (dwaling);
·                     Penipuan (bedrog).


c)                           Asas Mengikat sebagai Undang-undang (pacta sunt servanda)
        Perjanjian yang dibuat secara sah mengikat kedua belah pihak seperti mengikatnya sebuah undang-undang terdapat di dalam Pasal 1338 KUH Perdata.

d)     Asas Obligatoir
         Maksud Asas ini adalah bahwa suatu kontrak sudah mengikat para pihak seketika setelah tercapainya kata sepakat, akan tetapi daya ikat ini hanya sebatas timbulnya hak dan kewajiban para pihak. Pada tahap tersebut hak milik atas suatu benda yang diperjanjikan (misal, perjanjian jual beli) belum berpindah. Untuk dapat memindahkan hak milik diperlukan lagi suatu tahap lagi yaitu kontrak kebendaan (zakelijke overeenkomst). Wujud konkrit kontrak kebendaan ini adalah tindakan penyerahan (levering) atas benda yang bersangkutan dari tangan penjual ke tangan pembeli. Tahapan penyerahan ini penting untuk diperhatikan karena menimbulkan konsekuensi hukum tertentu. Misalnya dalam suatu perjanjian jual beli barang belum diserahkan kepada pembeli, jika barang tersebut hilang atau musnah, maka pembeli hanya berhak menuntut pengembalian harga saja, akan tetapi tidak berhak menuntut ganti rugi, Karena secara hukum hak milik atas benda tersebut belum berpindah kepada pembeli. Hal ini dikarenakan belum terjadi kontrak kebendaan berupa penyerahan benda tersebut kepada pembeli. Berbeda jika barang tersebut sudah diserahkan kepada pembeli dan selanjutnya dipinjam oleh penjual, maka jika barang tersebut rusak atau musnah maka pembeli berhak menuntut pengembalian harga dan ganti rugi.

e)      Asas Keseimbangan
        Maksud Asas ini adalah bahwa kedudukan para pihak harus dalam keadaan seimbang. Pasal 1321 KUH Perdata menyebutkan bahwa tiada kata sepakat dianggap sah apabila diberikan karena kekhilafan, keterpaksaan, atau penipuan.


f)       Asas Itikad Baik (Good Faith)
·         Black’s Law Dictionary memberikan pengertian itikad baik adalah
“in or with good faith, honestly, openly, and sincerely, without deceit     or fraud. Truly, actually, without simulation or pretense”.
·         Prof. Subekti, SH merumuskan itikad baik sebagai berikut: “Itikad baik diwaktu membuat suatu perjanjian berarti kejujuran. Orang yang beritikad baik menaruh kepercayaan sepenuhnya kepada pihak lawan, yang dianggapnya jujur dan tidak menyembunyikan sesuatu yang buruk yang dikemudian hari dapat menimbulkan kesulitan-kesulitan”.
·         Pasal 1338 ayat 3 KUH Perdata: “Perjanjian-perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik” Jadi bila disimpulkan Itikad baik   adalah suatu sikap batin atau keadaan kejiwaan manusia yang, jujur, terbuka (tidak ada yang disembunyikan atau digelapkan), tulus ikhlas & sungguh-sungguh.[12]

         Yang menjadi dasar hukum substantif murni bagi kegiatan optimalisasi aset ini adalah ketentuan mengenai perjanjian dalam KUH Perdata. Perjanjian yang berasal dari bahasa inggris Contract adalah:
An agreement between two or more person which creates an obligation to do or not to do a particular thing , its essentials are competent parties, subject matter, a legal consideration, mutually of agreement, and mutually of obligation…the writing which contains the agreement of parties , with the terms and conditions and which serves as a proof of the obligation[13].

        Suatu transaksi hanya mungkin terjadi bilamana ada persetujuan antara para pihak yang dalam bahasa inggris disebut dengan Agreement. Traksksi (transaction) adalah:

Act of transacting or conducting any business, negotiation, management, proceding, that which is done …something which has taken place, where by a cause of action has risen.[14]

         Jadi transaksi adalah suatu tindakan menimbulkan tindakan timbal balik atas penyelenggaraan suatu bisnis. Dan transaksi juga mencakup unsur-unsur merundingkan, mengelola, memproses yang telah diputuskan.
        Pasal 1313 KUH Perdata menyatakan bahwa “suatu perjanjian adalah perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih”. Perjanjian dengan demikian dipahami sebagai penjumpaan nalar yang lebih-lebih merupakan penjumpaan pendapat atau ketetapan maksud atau dengan kata lain perjanjian adalah penjumpaan dua nalar tentang suatu hal yang telah dilakukan atau akan dilakukan. Dengan demikian kontrak memiliki unsur-unsur, pihak-pihak yang berkompeten, pihak yang disetujui, pertimbangan hukum, persetujuan timbal balik dan kewajiban timbal balik.[15]
         Jika disimak pengertian-pengertian diatas dapatlah ditarik suatu hubungan antara pengertian transaksi, persetujuan, kontrak dan perjanjian kerjasama optimalisasi aset sebagai perwujudan tertulis dari perjanjian pada umumnya yang lahir dari asas kebebasan berkontrak. Dalam hal ini hukum perjanjian merupakan skema yang sifatnya umum. Dalam banyak hal skema tersebut dapat disesuaikan dengan bentuk dan isi dari perjanjian yang disepakati oleh para pihak.
        Kesepakatan perjanjian optimalisasi aset ini (perjanjian kerjasama) didasari atas satu atau lebih kontrak maka dengan sendirinya hukum tentang perjanjian pada umumnya menjadi salah satu dasar hukumnya. Pemberlakuan asas kebebasan berkontrak menjadi sangat penting dalam hukum perjanjian kerjasama mengingat masalahnya masih sedikit aturan mainnya dibandingkan dengan perjanjian-perjanjian yang konvensional seperti perjanjian jual-beli.
          Dari rumusan diatas dapat diketahui bahwa kita dapat melakukan  kontrak dengan siapapun dan dapat menuangkan isi kontrak apapun yang kedua belah pihak telah sepakati dengan syarat memenuhi pasal 1320 KUH Perdata dan tidak bertentangan dengan Undang-undang. Sehingga Pertamina dapat melakukan optimalisasi aset yang bermasalah dengan cara :
1.      Dalam fase Prakontraktual Pertamina harus memberitahukan permasalahan aset yang akan dikerjasamakan, sehingga mitra yang ingin bekerjasama mengetahui dengan jelas dan berkeinginan menjadi mitra tanpa paksaan juga tidak merasa tertipu dan mitra dapat menghitung biaya yang akan dikeluarkan juga resiko yang akan ditanggung.
2.      Kedua belah pihak dapat menentukan bentuk dan isi kontrak sebagai implementasi dari Pasal 1338 KUH Perdata tentang asas kebebasan berkontrak.

3.2    Bentuk Optimalisasi Aset Yang Dapat Dilakukan
        Menurut Peraturan Menteri BUMN No.6/MBU/2011 tentang Pendayagunaan Aktiva Tetap Badan Usaha Milik Negara Optimalisasi Aset mempunyai berbagai macam bentuk diantaranya adalah:
1.      Kerjasama Bangun Serah Guna (Build Operate and Transfer / BOT), adalah kerjasama pendayagunaan aktiva tetap Perusahaan oleh Mitra kerjasama dengan cara mendirikan bangunan dan atau sarana dan fasilitasnya kemudian didayagunakan oleh mitra kerjasama tersebut untuk jangka waktu tertentu, untuk selanjutnya diserahkan kembali ke Perusahaan setelah berakhirnya jangka waktu kerjasama yang telah disepakati. Hal ini dapat mendukung dan mengembalikan investasi, operasi dan pemeliharaan di dalam proyek tersebut. ini didasarkan atas asas kebebasan berkontrak (freedom of contract) karena sampai saat ini belum ada pengaturan khusus yang mengatur masalah Bangun Guna Serah. Namun di dalam praktek usaha sehari-hari, bentuk kerjasama investasi dengan sistem Bangun Guna Serah (BOT) telah banyak dilakukan baik antara pemerintah (pemilik hak eksekutif) dengan investor maupun antar pemilik lahan dengan investor
2.      Kerjasama Bangun Serah Guna (Build Transfer and Operation / BTO), perjanjian ini sebenarnya merupakan variasi dari sistem BOT. dalam sistem BTO, begitu selesai pembangunan proyek tersebut, langsung saja proyek yang bersangkutan diserahkan kepada pemilik. Dengan demikian segala resiko yang timbul setelah penyerahan tersebut menjadi tanggung jawab sepenuhnya dari pemilik. Kemudian pihak pemilik mempersilahkan pihak investor untuk mengoperasikan bangunan tersebut termasuk memungut hasil/revenue dari proyek tersebut untuk jangka waktu tertentu, yang merupakan imbalan dari pelaksanaan dari proyek pembangunan tersebut. Jadi hal tersebut berbeda dengan sistem BOT yang serah terima proyek baru dilaksanakan setelah berakhirnya hak operasional dari pihak investor selama masa konsesi.
3.      Kerjasama Sewa Menyewa (Rent), adalah kerjasama pendayagunaan aktiva tetap dimana mitra kerjasama menggunakan aktiva tetap perusahaan selama jangka waktu tertentu sesuai dengan yang diperjanjikan, dan apabila masa sewanya telah berakhir maka mitra mengembalikan aktiva tetap ke perusahaan.
4.      Kerjasama Bangun Milik Sewa (Build Owned and Rent / BOR), Adalah kerjasama pendayagunaan aktiva tetap Perusahaan oleh mitra kerjasama, dimana mitra kerjasama mendirikan bangunan dan atau sarana dan fasilitasnya, yang kemudian setelah selesai dibangun oleh mitra kerjasama maka bangunan dan atau sarana fasilitasnya langsung diserahkan kepada perusahaan dimana mitra kerjasama memiliki opsi untuk menyewa bangunan dan atau fasilitasnya.

          Di dalam perjanjian kerjasama tersebut diatas sebaiknya dibuat klausul agar tanah tersebut harus dikosongkan terlebih dahulu dan dibuat bufferzone yang mengelilingi depot agar tidak berbatasan langsung dengan tangki depot yang dilakukan oleh Investor dan biaya pengosongan dan biaya-biaya lain seperti pensertifikatan tanah dan uang kerohiman kepada warga sekitar dapat diperhitungkan dalam perjanjian dengan demikian pola kerjasama tersebut tidak saja hanya untuk berbagi keuntungan, akan tetapi lebih penting lagi adalah menyelesaikan permasalahan tanah Pertamina.             

         Berdasarkan Peraturan Menteri BUMN No 6 Tentang Pendayagunaan Aktiva Tetap, Perjanjian dalam rangka melaksanakan Pendayagunaan Aktiva Tetap, sekurang-kurangnya mengatur tentang hal-hal sebagai berikut:
·         Identitas para pihak, termasuk dasar kewenangan pihak yang menandatangani;
·         Objek perjanjian;
·         Ruang lingkup;
·         Saat mulai dan jangka waktu perjanjian;
·         Kompensasi dan cara pembayaran atau penyerahan kompensasi;
·         Berakhirnya perjanjian serta konsekuensi yang ditimbulkan, termasuk penyerahan kembali objek perjanjian kepada BUMN;
·         Mekanisme pengambilalihan aktiva tetap yang dikerjasamakan sebelum berakhirnya perjanjian, apabila dibutuhkan oleh BUMN;
·         Cidera janji dan sanksi dalam hal para pihak tidak memenuhi kewajibannya;
·         Pemutusan kontrak secara sepihak;
·         Penyelesaian sengketa yang mengutamakan penyelesaian melalui musyawarah dan alternatif penyelesaian sengketa beserta domisili hukum; dan
·         Jaminan pihak mitra untuk bertanggungjawab atas segala kewajiban kepada pihak ketiga yang timbul selama masa perjanjian, apabila  tidak diselesaikan sampai dengan berakhirnya masa perjanjian.
·         Ketentuan pelaksanaan umum, yang berisi mengenai lingkup pekerjaan, biaya pembangunan, syarat pelaksanaan pembangunan, uji terima, kewajiban para pihak, asuransi, pengawas pelaksana, laporan, izin-izin, dokumentasi, keselamatan kerja gudang dan pos kerja, kerugian dan kerusakan.
·         Ketentuan pengoperasian dan proses bagi hasil, yang berisi mengenai pengoperasian, pelaksanaan pemasaran, pembagian pendapatan, tarif, asset dan penyerahan hak.
·         Ketentuan lain, yang berisi jaminan investor, force majeure, pemutusan perjanjian, domisili, penyelesaian perselisihan, lampiran, amandemen, forum konsultasi, perjanjian tambahan, dan penutup

           Perjanjian Pendayagunaan aset dibuat dalam Bahasa Indonesia dan Perjanjian Pendayagunaan aset terhadap aset yang berlokasi di luar wilayah Indonesia, dapat dilakukan dalam Bahasa Inggris.


3.3  Alur Proses Optimalisasi Aset
Berikut tahapan yang harus dilalui dalam proses optimalisasi aset[16]

TAHAPAN KERJASAMA (TANPA PELEPASAN)









 








Rounded Rectangle: Mengundang Caloon Mitra                                                                           Setuju


















Rounded Rectangle: Membuat Nota Kesepahaman / MOU
·          Hukum Korporat
·          dll
 




 


Peminat < 3









 





                    Peminat  > 3








 





                                                                                                                                   








·          Ijin kerjasama (Kepmen BUMN No 236)

 


Rounded Rectangle: Perijinan


 
Proposal<3


 
                                                                            Setuju
Fungsi terkait misal: Hukum, PIMR, Keu dll
 
Rounded Rectangle: Perjanjian                          Proposal > 3













 







Mekanismenya adalah:
a.      Ijin Prinsip meliputi hal-hal sebagai berikut:
  1. Kondisi Aset
      Luas
      Dokumen
      Pencatatan di buku Perusahaan
      Biaya-biaya yang timbul sebelumnya
      Status Penguasaan (misal di huni PTH,dll)
      Pemanfaatan saat ini

  1. Daftar dan Profil Calon Mitra yang Diundang
  2. Alasan Mengajukan Calon Mitra tersebut
      Memiliki Pengalaman yang memadai di Industri Properti dan menyelesaikan permasalahan;
      Memiliki pengalaman mengembangkan di area sekitar;
      Sudah mengajukan perminatan sebelumnya .

b.      Term of Reference (TOR) meliputi hal-hal sebagai berikut:
  1. Latar belakang
      Lokasi Aset
      Status kepemilikan aset
      Kondisi aset
      Status pemanfaatan aset

  1. Maksud dan Tujuan Optimalisasi
  2. Lingkup Kerjasama
      Melakukan pengembangan lahan
      Penyelesaian sengketa lahan apabila ada
      Sertifikasi apabila belum bersertifikat
      Pengosongan PTH apabila ada

  1. Penyampaian Dokumen/Proposal
      Administrasi/Legal Perusahaan
      Finansial/Keekonomian dari rencana pengembangan

c.       Pemilihan dan penetapan Calon Mitra Sewa
Pemilihan dan penetapan calon mitra dilaksanakan sebagai berikut[17]:
1.      Melakukan Prakualifikasi terhadap calon mitra yang meliputi persyaratan administrasi, kemampuan pendanaan, kinerja perusahaan, kualifikasi, dan pengalaman
2.      Pemilihan Mitra dilakukan dengan cara penawaran umum, penawaran langsung atau penunjukan langsung terhadap daftar calon mitra terpilih untuk mendapatkan mitra yang terbaik potensial sesuai yang diharapkan perusahaan.
3.      Calon mitra, fungsi terkait dan atau tim penawaran yang ditunjuk untuk melaksanakan penawaran Aset wajib mencegah terjadinya pertentangan kepentingan pihak-pihak yang terlibat langsung maupun tidak langsung dalam proses optimalisasi aset.
4.      Pelaksanaan penawaran optimalisasi dilaksanakan dengan tertib dan terkendali.

d.      Tahap Evaluasi Proposal (Klarifikasi & Negosiasi)
1.      Evaluasi Teknis
2.      Evaluasi Keekonomian

e.       Tahapan setelah Evaluasi Proposal
1.      Negosiasi/Pendalaman Proposal
2.      MoU / Nota Kesepahaman
3.      Feasibility Study (FS) dilakukan untuk melihat tingkat kelayakan dan prospek dari perjanjian yang akan dilaksanakan dari berbagai sudut pandang yang diperlukan (misalnya: ekonomi, keuangan, teknik, pemasaran, lingkungan, budaya dan hukum). Hasil studi ini diperlukan dalam menilai apakah perlu atau tidaknya melanjutkan hal-hal yang telah di negosiasikan sebelumnya.
4.      Perijinan
5.      Pembuatan Perjanjian

f.       Evaluasi


BAB IV
PENUTUP

4.1        Kesimpulan
1.            Berdasarkan teori dan tinjauan hukum yang sudah dijabarkan diatas, maka dapat ditarik kesimpulan bahwa aset yang bermasalah dapat dioptimalisasikan, dan sebagai implementasi Pasal 1338 KUH Perdata para pihak bebas untuk menentukan bentuk dan isi perjanjian  dengan syarat memenuhi Pasal 1320 KUH Perdata dan Asas-asas berkontrak, tetapi di dalam kontraknya diatur mengenai klausul-klausul yang memberikan jaminan keamanan bagi para pihak yaitu Pertamina dan pihak penyewa sehingga kedua belah pihak merasa aman dalam bermitra, dan dari hasil optimalisasi aset ini dapat membuat aset idle menjadi bermanfaat dan memberikan keuntungan untuk Pertamina.
2.            Bentuk Optimalisasi dari pola kerjasama ini adalah dapat berupa  BOT (Build Operate and Transfer), BTO (Build Transfer and Operate), BOR (Build owned and Rent) dan Sewa menyewa (Rent).

4.2   Saran-saran
1.            Pertamina harus dapat menseleksi dengan baik Mitra-mitra yang akan bekerjasama dengan Pertamina, mitra kerjasama tersebut harus sudah berpengalaman dalam melakukan pengembangan lahan dan Mitra yang akan bekerja sama disyaratkan untuk dapat melakukan pengosongan lahan, pembangunan buffer zone, ganti rugi kepada warga dan lebih baik lagi apabila dapat melakukan sertifikasi lahan tersebut.
2.      dengan syarat Mensertipikatkan lahan tersebut atas nama Pertamina (termasuk melengkapi dokumen kepemilikan) Menyelesaikan klaim telah ada dan yang mungkin timbul, Melaksanakan pengosongan lahan dari penghuni tanpa hak dan bangunan liar, dengan seminimal mungkin menghindari konflik sosial di lapangan. Pengosongan lahan ini ada kemungkinan harus melakukan pembayaran uang kerohiman, membayar Pajak Bumi & Bangunan selama masa kerjasama Menyiapkan lahan untuk pembangunan bufferzone Melakukan penataan dan pengembangan lahan Mengurus semua perijinan kepada instansi terkait dalam rangka penataan kawasan Plumpang ini Semua biaya dikeluarkan oleh mitra kerjasama.  yang mana biaya pengosongan tanah, Pensertifikatan dan ganti rugi terhadap warga tersebut dapat dikompensasikan kedalam biaya sewa tanah tersebut, yang pada intinya adalah bukan hanya untuk mendapat keuntungan tetapi yang lebih penting lagi adalah menyelesaikan permasalahan tanah Pertamina.

































[3] Bahan Presentasi Permasalahan Hukum aset tanah yang dihadapi PT Pertamina (Persero) Oktober 2011

[4] Bahan Presentasi Permasalahan Hukum  aset tanah yang dihadapi PT Pertamina (Persero) Oktober 2011
[5] Pedoman Optimalisasi Aset No.A-001/I10100/2008-S0
[6] Syahrani, Ridwan, Seluk Beluk dan Azas-azas Hukum Perdata, Alumni Bandung, 1989, Hal. 203
[7] Abdulkadir Muhammad, Hukum Perikatan, Alumni Bandung, 1990, Hal.77
[8] jurnal.umy.ac.id/index.php/mediahukum/article/view/1375, Diakses tanggal 19 Mei 2012
[9] Subekti,Kumpulan Karangan Hukum Perikatan Arbitrase dan Pengadilan Alumni, Bandung,   1980, Hal 36
[10] Henry Panggabean, Penyalahgunaan keadaan Sebagai Alasan Untuk Pembatalan Perjanjian,     Liberty, Yogyakarta, 1992, Hal7.
[11] Materi Kuliah Untuk Program Magister Hukum Bisnis Universitas Sumatra Utara
[12] hukbis.files.wordpress.com/.../hukum-bisnis-2008-hukum-kontrak, diakses tanggal 12 Mei 2012
[13] Budi kusumahmidjojo, dasar-dasar merancang kontrak , PT Grasindo, Jakarta, 1998, hal 5
[14] Black Law Dictionary. Edition St paul 1979.
[15] Satrio J, Hukum Perjanjian (perjanjian pada umumnya) citra adhya bhakti Bandung 1992, hal           33.
[16] Bahan Ajar Mekanisme Optimalisasi Aset Penunjang Usaha
[17] Pedoman Optimalisasi Aset No.A-001/I10100/2008-S0

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar